宏觀心微觀情

美國商業不動產 潛在 可能風險 霍華德·馬克斯 （ Howard Marks ）在最新的備忘錄 「矽谷銀行的後車之戒」 (2023/4/17) 一文中的最後一段，提出了必須關注未來美國商業不動產（尤其是辦公大樓）及其抵押的貸款所引發諸多問題的可能。 1. 當前影響商業地產的因素 ： (1) 利率大幅上升 。雖然有些借款人受益於固定利率，但到 2025 年底，大約 40% 的商業地產抵押貸款將需進行再融資，而對於固定利率貸款來說，再融資的利率會更高。 (2) 利率上升導致資本化率上行（資產的凈運營收入與其價格之比），從而將導致多數 房地產價格下跌 。 (3) 經濟衰退的可能預示著租金和 出租率前景欠佳 ，進而影響業主收入。 (4) 未來一年左右， 信貸的可獲得性 整體有所降低。 (5) 每週五天 在辦公大樓辦公的觀念受到挑戰 ，從而危及業主的底層商業模式。 雖然未來人們可能會在辦公室待更長的時間，但沒有人知道貸款人在進行再融資測算時，會採用何種水準的出租率假設。 2. 美國銀行對商業不動產曝險狀況 ： (1) 美國銀行業資產總額超過 23 兆 美元 。銀行共同成為最大的房地產貸款人，據統計，其 在 4.5 兆 美元的未償商業地產抵押貸款 中的持有比例約為 40% ， 面值約為 1.8 兆 美元 。以此推算， 商 業地產貸款平均約占銀行資產的 8-9% ，比例較為顯著但尚未造成極端高位。 然而，除了銀行所直接持有的商業地產貸款之外，還需考慮銀行對商業地產抵押貸款支持證券的投資曝險，因此商業地產的總曝險可能更高。 (2) 但商業地產貸款並非均勻地分佈於各銀行之中。有些銀行集中於房地產市場「更為火熱」的地區，因此可能面臨更大跌幅 ; 有些銀行以低質量的房產為抵押提供貸款，這可能是出現最大問題的地方 ; 有些銀行以較高的抵押率提供抵押貸款 ; 有些銀行的商業地產貸款在其資產中佔比較高。美國銀行最近的一份報告顯示， 對於資產超過 2 ， 500 億美元的銀行，其平均商業地產貸款的曝險僅佔總資產的 4.5% ，但 對於資產低於 2 ， 500 億美元的銀行，這一比例則達到了 11.4% 。 (3) 由於銀行槓桿極高， 各銀行合計股權資本僅為 2.2 兆 美元（約為總資產的 9% ） ， 平均每家銀行的商業地產貸款餘額約等於其股權資本的 ...